老屋翻新必知攻略！從預算分配到常見基礎工程一次看懂

 

過去白天鵝聼不少業主說，購入老屋雖比新成屋便宜，但整修費用卻深不見底，到底老屋翻新預算要怎麽分配才能省錢又住得安心？爲了提升居住品質，購入老屋後自然要提前規劃整修，完善房屋功能。那麽，身爲老屋購入者的你在動工前又需要注意哪些基礎工程細節？別擔心，這篇文章一次告訴你！ 

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目錄  CONTENTS

 一、 預算分配先評估，裝修動工不超支 

(一) 依照屋齡和屋況不同決定預算分配

    STEP.1 中古屋和老屋翻新費用重點怎麼抓
    STEP.2 預算有限怎麼辦

(二) 這些裝修預算一定不能省

    STEP.1 水電基礎工程不馬虎
    STEP.2 防水工程絕不能忽視

(三) 8萬/坪和12萬/坪差在哪？

    STEP.1 木作裝修
    STEP.2 建材選擇
    STEP.3 格局調整

 二、 常見基礎工程入手，做對這些才安心 

(一) 先為你的老屋全面健檢

    STEP.1 地板鋪設
    STEP.2 檢查壁癌問題
    STEP.3 牆面粉刷

(二) 做好單項基礎工程，由內而外打造安心住宅

    STEP.1 水電管線全面換新，省去後續麻煩
    STEP.2 拆除新增對外窗，通透採光

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一、預算分配先評估，裝修動工不超支

 (一) 依照屋齡和屋況不同決定預算分配

一般來説，老屋由於屋内結構格局不符合現代生活型態、管線老舊等原因，花費在基礎工程的費用會比新成屋高兩倍，而依照屋齡和屋況不同，工程複雜度和所需費用重點也有所差異。

 

STEP.1 中古屋和老屋翻新費用重點怎麼抓

 <3-10年新古屋>

以屋齡3-10年的新古屋來説，由於屋齡較低，通常厨房衛浴設備或其他硬體設備較新，若經專業人員檢查沒有較大問題則可維持原狀，僅需針對屋内最需翻修的地方進行施工汰換即可，基礎工程約占整體預算35%。其餘可以把預算55%著重在調整動線和格局，再花費10%的預算重新購置家飾軟裝。但若有換房打算，則建議維持家中原有格局，未來相較容易脫手。

<11-25年中古屋>

相較新古屋來説，居住10年以上的中古屋很多水電線路已經老舊，建議全面打掉重做才不會在日後埋下水管堵塞、跳電走火的定時炸彈。除此之外，也建議重新施作防水工程、重鋪地板，更能確保室内設備和居家環境不受漏水損害，所以基礎工程預算可提升至50%，而塗漆、木工等裝修工程的費用則占整體的40%，最後同樣撥出10%的預算添入家飾軟裝，加强風格整體搭配。

<26年以上老屋>

老屋普遍屋齡超過25年以上，要如何住得安全放心是翻修時首要考量的事。除了水電管線、防水工程和地板全面更新外，許多老屋也有陰暗不透光的問題，改造時可透過改變動線及增設對外窗，建議基礎工程的占整體預算60%，而裝修工程為30%，再用剩下10%預算搭配特色軟裝增加通透感，讓房屋從内而外明亮寬敞起來。

 

*注：相關報價依不同房屋條件、物價及施工難易度有所差異，工程預算占比僅供參考，實際價格情況依當年度設計公司報價爲準。

 

STEP.2 預算有限怎麼辦

老屋翻新在基礎工程上成本占比較高，若預算有限則建議在施工前先請專業人員到場進行檢測，先將必要的修繕工程完成，其餘項目則彈性選擇或在有更多預算時再操作。抑或選擇降低裝修工程或家飾軟裝的花費，如減少木作以減少木工費用等，亦可選擇請專業設計師根據您家中老屋屋況評估裝修費用，為您在有限的預算内為您重新打造嶄新又舒適的家！

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圖片提供  栢邸設計

(二) 這些裝修預算一定不能省

由於中古屋和老屋屋齡較高，電線、管線和許多設備皆已老舊，數十年前配置總電量也早已不適用，當中潛藏的危險都要靠前期的基礎工程來修復更新。基礎工程雖然肉眼看不見，卻是老屋翻新中非常重要的一環，這筆裝修費用最好不要省喔！

 

STEP.1 水電基礎工程不馬虎

水電作為日常生活必需，在裝修時自然要確保兩者的工程完備，以免後續搬入新居才來應付不必要的麻煩。

<水管更換>

一般水管的壽命約為10年至20年，一旦超過使用壽命便容易出現生鏽、腐蝕等老化症狀，嚴重時甚至發生水管堵塞、破裂，不但因無法順利排水造成屋內漏水，持續使用受污染水質更會危害身體健康。因此施工前務必進行全面檢測，汰換掉老舊的水管。

<電線重鋪>

一般家用電線使用年限約為20年，通常屋齡超過20年以上的房子電線易出現脆化和老化的現象。且當初規劃的總電量也較現代低，並沒有預留多的用電空間，長期超負荷使用容易有跳電走火的危險。為了居住用電安全，重鋪電線也是基礎工程中不得不花的預算之一。

 

STEP.2 防水工程絕不能忽視

防水工程可說是衛浴裝修的重點，一旦沒有做好便容易導致壁癌、漏水等問題，尤其是台灣氣候濕潤多雨，不從源頭根治日後麻煩更易層出不窮。除此衛浴外，即使是濕氣較重的陽台以及用水量相較不高的廚房區域，只要是有使用水的地方都建議全面重做防水工程。

圖片提供  十一藝設計  

(三) 8萬/坪和12萬/坪差在哪？

想重新翻修老屋，卻發現市面上設計公司報價從單坪造價5萬到15萬都有，到底為什麼會差那麼多？預算有限的情況下又該如何選擇？

 

STEP.1 木作裝修

若裝修費用有限，可選擇平價的系統櫃，工廠預先製作好的系統櫃體除了施工更快速外，成本也較低；相較來說，訂製的木作櫃體則在尺寸和花色上更彈性，但成本較高。若想有效利用家中角落空間擺放物品或打造專屬櫃體，選擇木作櫃則更適合，只是在挑選建材上得多花時間心力，或請工廠提前製好板材，到裝修現場直接組裝，從原料及過程壓低成本。

除此以外，新古典風或鄉村風的裝修時常需通過天花板或牆壁的特殊裝飾造型設計傳達風格，其實這都屬於木工的重點施作項目，若想有效壓低裝修預算，可選擇簡約風或極簡風，減少天花板及壁面裝飾，省下裝潢花費。

圖片提供 十一藝設計

STEP.2 建材選擇

若選擇使用較好的建材打造房子，裝修費用勢必較高。現下不少業主愛用天然石材打造桌面、中島、電視牆或地板等，亦能選則搭配其他具有特殊紋理的自然石材或結合木紋打造具有層次感的設計。另外，地板和磁磚在選擇上也會造成預算落差大。一般國產建材的價格較便宜，同一類型的建材使用國外進口代理則價格可相差好幾倍。

STEP.3 格局調整

若有較多預算或打算在老屋居住10年以上，建議在裝修可選擇精裝或豪裝。像走廊過長導致室內昏暗、採光不佳、不透風等都屬於老屋常見的問題，重新調整格局，或選擇新增對外窗，改變傳統老屋只有兩側照光結構（點這裡看新增對外窗相關法規），除了引入光線、增強室內空氣對流外，更能有效提升室內利用坪數。

圖片提供  栢邸設計

二、常見基礎工程入手，做對這些才安心

(一) 先為你的老屋全面健檢

購入中古屋或老屋雖較新成屋價格親民，但屋齡相較更高、潛在問題也更多。在預算有限的情況下，要花費在哪些地方才是算合理又有效？會不會花了冤枉錢問題還沒有解決？其實只需入住前先為你的老屋全面做個健康檢查，找出最需要的修繕的地方請專業人員著手解決，便可安心居住，無後顧之憂。

 

STEP.1 地板鋪設

若確認原地磚狀況良好，則可以原有的地磚為基礎直接鋪設新地磚，或在基本的保養後直接使用。若地面凹凸不平或出現傾斜，甚至破損變形的問題，則建議全部打掉重新鋪設地面，再進行後續施工，否則等到未來出現問題可能要花費更多時間和資金去處理。

圖片提供  栢邸設計

而在鋪設地板時，地板的建材厚度也會影響舊有地磚是否需要拆除。舊有地磚若直接加上一層新地磚有可能會產生地板過厚的問題，導致門無法打開，因此直接鋪設新地板前最好先量度門檻高度再作決定。

STEP.2 檢查壁癌問題

什麼是壁癌？壁癌又稱為白華、吐露，其實是形容家中肉眼不可見的少量漏水或濕氣滲透造成牆壁表面油漆脫落、起泡的現象，時間久了甚至能看見黴菌，在台灣的老屋中十分常見，若放著不處理，時間越久壁癌的情況便會越嚴重，甚至會腐蝕建築內部的鋼筋結構、甚至影響住戶的身體健康。及早發現漏水源頭便應該由根源解決問題，透過施工重新鋪設防水層或更換破裂管線。

壁癌好發在大量用水的居家空間，例如對外窗窗邊牆壁、廁所、浴室、廚房等，或受樓上鄰居漏水影響，導致天花板出現壁癌情形。當發現家中出現壁癌時，可依據下列三步找出根源並處理問題：

1. 抓漏查漏

可以觀察壁癌發生地點，以外窗窗邊漏水來說，很可能由於下雨時雨水從牆壁裂縫中滲入。或觀察水管漏水的變化和滲水的地方，若使用馬桶、洗手台或浴缸時才會滲水，且出現在各排水孔下方，很高機率為排水管漏水。如果懷疑是給水管滲水，便可嘗試各自開關冷熱管線路，測試找出漏水的管線。

2. 拆除重建

和師傅確認漏水位置後，可開始動工，挖出破裂的管線維修更換全新的水電管線，再重新泥作把管線埋入、塗上油漆和貼磚，完成修補工作

3. 驗收測試

放水至水位約高3公分處，靜置48小時，觀察水位是否有變化，及四周的牆壁、地面是否有滲漏現象，若看到牆面外側有漏水痕跡，則說明修補工作未完善，可在鋪設磁磚前再次進行防水補強。

 

圖片提供  十一藝設計

 

STEP.3 牆面粉刷

牆面是展現室內設計整體風格十分重要的一塊，也是老屋裝潢中常會遇到問題的地方。在粉刷牆壁前，記得也要預先檢視一下牆面的狀態，才不會耗費了心力和時間卻徒勞無功喔，整修牆面正確的方式應該這樣做：

1. 檢查清潔

簡單了解牆面厚度，先確認牆面有無凹凸不平、需要填補的地方或待解決的壁癌問題，解決後再徹底刮除舊有壁紙。

2. 先上底漆

底漆又稱為底油，是面漆之前十分重要的打底步驟。若牆面有裂痕或瑕疵都可透過塗上底漆來修飾，不僅可使牆壁表面更平整，也更能凸顯面漆色澤、延長使用的持久度及預防反潮。

3. 再上面漆

面漆則是最後塗在牆壁上的漆料，除了可搭配設計風格外，更能進一步保護牆壁。

 

圖片提供 栢邸設計

(二) 做好單項基礎工程，由內而外打造安心住宅

所謂基礎工程，便是組成一間房屋最基本的條件，也是老屋翻新中最關鍵的環節。不僅能強化房屋的內部結構，更能改變採光、動線和格局，直接影響居住品質。因此做好單項基礎工程，可是能大大地提升老屋狀態及居住的安心程度，由於基礎工程項目與施工內容較多較繁複，建議請專業人員負責修繕更佳。

 

STEP.1 水管電線重拉全面換新，省去後續麻煩

使用超過10年以上的水管或使用20年以上的電線容易出現老化問題，建議全面重拉換新。尤其是埋藏在牆壁內部的管線，有不易被發現，等到危險發生再處理則太晚了，不但生活極大受到影響，甚至發生生命危險。

 

水電管線相關的基礎施工內容包括供水管、排水管、污水管等水管工程；而電路工程則包括照明系統、通訊線路、空調、電器用品跟管線配置；以及廚房衛浴工程負責各種廚衛設備及其防水排水功能。

電線換線前，建議預先估算所有居住者會使用到的電器及總電量，確認房屋的安培數是否足夠，若不足則可向台電申請增加變更；及針對不同用電空間提前配置，並與水電師傅進行確認可行度，再進行後續施工。

 

老屋換線施工工序為：

1. 專業人員檢查後關閉總電源並拆除所有開關和插座

2. 把老舊電線牽出，換上新電線

3. 拆除無熔絲開關並換新

4. 將前面拆除的線路、插座和開關重新安裝好

5. 整理好總開關並進行測試

 

通常重牽電線會依照房屋坪數大小、線路複雜程度、開關和插座數量決定價格和施工時間。若家中需要提高總電量、新增迴路或原來使用的開關因老舊變形更換，則會增加施工成本，因此仍需依照現場檢測情形進行實際估價較準確。而電線老化容易導致短路走火的問題，較不建議局部更換。
 

圖片提供  十一藝設計

基礎工程項目較多且較瑣碎繁雜，當預算有限時，要先判斷衡量家中最需要維修的地方是哪個部分，有效分配預算，先著手解決眼前最大問題。

 

STEP.2 拆除新增對外窗，通透採光

室內新增對外窗，應先請專業人員確認外牆是否為承重牆。顧名思義，承重牆便是承受著上方樓層重量的牆體，一旦開孔便會影響建築結構，反之，非承重牆則不受影響。普遍而言，磚混結構和一般標準的房屋都屬於承重牆，加氣磚則為非承重牆。

動工前，業主需先取得專業結構師的認證，確保增設對外窗不會影響建築安全。然後到地方政府完成對外牆開設的相關程序申請以及獲得整棟大樓居民的同意。

 

圖片提供  栢邸設計

新增對外窗的起步價通常約NT$30,000-NT$60,000不等，其中包含拆除舊有窗戶結構、搬運清理、泥作、安裝鋁窗的費用，若加上窗框的選擇、個性化的設計和其他特殊設計要求，則後續報價有可能更高

 

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